Assurance habitation obligatoire au Québec : ce qui s’applique à vous

Non, aucune loi québécoise n’oblige de façon générale à avoir une assurance habitation. En pratique, elle devient obligatoire dans trois situations : votre prêteur hypothécaire l’exige presque toujours, votre bail ou le règlement de l’immeuble peut l’imposer au locataire, et la loi oblige chaque copropriétaire de condo à détenir une assurance responsabilité civile.

Le reste du guide détaille chaque profil, les sources officielles et ce qu’il faut couvrir au minimum. Si vous êtes prêt à comparer, vous pouvez demander une soumission d’assurance habitation en ligne.

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L’assurance habitation est-elle obligatoire au Québec?

Pas au sens d’une obligation légale générale. Le Bureau d’assurance du Canada (BAC) le résume ainsi : l’assurance n’est pas obligatoire en vertu de la loi, mais la plupart des banques et des prêteurs hypothécaires l’exigent avant de prêter pour acheter une maison. L’Autorité des marchés financiers (AMF) donne la même réponse pour les locataires : ce n’est pas obligatoire, mais c’est essentiel.

L’obligation vient donc surtout d’un contrat (prêt hypothécaire, bail, déclaration de copropriété) ou d’une règle propre à la copropriété divise. Le tableau ci-dessous résume chaque cas.

Qui doit avoir une assurance habitation? Tableau par profil

Les sections suivantes donnent la source de chaque ligne.

Assurance habitation propriétaire : le prêteur hypothécaire l’exige-t-il?

Oui, dans la grande majorité des cas. Selon le BAC, avant de vous prêter de l’argent pour acheter une maison, la plupart des banques ou prêteurs hypothécaires exigeront que vous souscriviez une assurance habitation, que vous les nommiez comme prêteur hypothécaire dans votre contrat d’assurance et que vous fournissiez une preuve d’assurance de propriétaire-occupant ou de copropriétaire.

La raison est simple : la maison garantit le prêt. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) explique que, si vous avez une hypothèque, votre police comporte habituellement une clause qui fait de votre prêteur un bénéficiaire. En cas de dommages, l’assureur peut verser l’indemnité au prêteur, jusqu’au solde du prêt, ou à vous pour les réparations.

Une fois le prêt remboursé, plus personne ne vous l’impose. Garder une assurance reste toutefois prudent : sans elle, vous payez seul la reconstruction et les poursuites possibles. Voyez les risques de ne pas avoir d’assurance habitation.

Une assurance prêt hypothécaire est-elle obligatoire?

Ne confondez pas l’assurance habitation avec l’assurance prêt hypothécaire. Selon l’ACFC, l’assurance prêt hypothécaire facultative (vie, invalidité ou maladie grave) n’est pas nécessaire pour faire approuver votre prêt et le prêteur ne peut pas insister pour que vous l’achetiez. Elle diffère de l’assurance prêt hypothécaire exigée lorsque la mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat, qui protège le prêteur.

Assurance habitation obligatoire pour locataire : que dit le bail?

La loi n’oblige pas les locataires à s’assurer, mais votre bail ou le règlement de l’immeuble peut vous l’imposer, rappelle Juridiqc, le portail juridique du gouvernement du Québec. Lisez les deux avant de signer.

Le Tribunal administratif du logement (TAL) résume d’ailleurs une décision (9355-9706 Québec inc. c. Kwart Owusu, 2019) où une clause du règlement d’immeuble obligeant le locataire à détenir une assurance responsabilité n’a pas été jugée illégale : le locataire a dû souscrire la police et en fournir la preuve.

Même sans clause, l’AMF rappelle qu’un locataire qui cause un incendie pourrait devoir payer les dommages au bâtiment, même si le propriétaire est assuré, car l’assureur du propriétaire peut se retourner contre lui. Notre guide assurance locataire détaille les protections utiles.

Copropriété : ce que la loi impose au syndicat et aux copropriétaires

La copropriété divise est le seul cas où le Code civil du Québec impose directement une assurance :

• Article 1064.1 : chaque copropriétaire doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers, au montant minimal fixé par règlement.
• Article 1073 : le syndicat doit assurer la totalité de l’immeuble contre les risques usuels, à l’exclusion des améliorations qu’un copropriétaire a apportées à sa partie privative.
• Le règlement sur l’assurance des copropriétés divises fixe ce minimum à 1 000 000 $ si l’immeuble compte moins de 13 fractions et à 2 000 000 $ s’il en compte 13 ou plus.

L’AMF précise que l’assurance personnelle du copropriétaire couvre ses effets personnels, sa responsabilité civile et les améliorations apportées au condo, et que la déclaration de copropriété peut exiger d’autres protections. Pour le détail, consultez notre page assurance condo.

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Assurance résidence principale : que couvrir si rien ne vous oblige?

Même sans obligation, une assurance habitation protège deux choses que peu de gens peuvent payer seuls. Selon l’AMF, elle couvre vos biens, mais aussi votre responsabilité civile : si quelqu’un se blesse chez vous ou si vous mettez accidentellement le feu à l’immeuble, vous pourriez être tenu responsable des dommages.

• Le bâtiment, si vous êtes propriétaire, au coût de reconstruction plutôt qu’à la valeur marchande.
• Vos biens personnels, avec les limites prévues pour les bijoux, l’argent ou les collections.
• La responsabilité civile, souvent la protection la plus importante.
• Les frais de subsistance supplémentaires si le logement devient inhabitable après un sinistre couvert.

Pour estimer le coût selon votre profil, voyez comment est calculée la prime, puis comment choisir une bonne assurance habitation. Quand vous êtes prêt, demandez votre soumission.

Questions fréquentes

L’assurance habitation est-elle obligatoire pour un propriétaire au Québec?

Pas par la loi. Mais si vous avez un prêt hypothécaire, votre prêteur l’exige presque toujours et demande d’être nommé au contrat. Sans prêt, rien ne vous y oblige, sauf si vous êtes copropriétaire d’un condo.

Mon propriétaire peut-il m’obliger à avoir une assurance locataire?

Oui, si le bail ou le règlement de l’immeuble le prévoit. Le TAL a déjà ordonné à un locataire de souscrire une assurance responsabilité prévue au règlement et d’en fournir la preuve.

Que se passe-t-il si je n’ai pas d’assurance et que j’ai un prêt hypothécaire?

Vous ne respecteriez pas les conditions de votre prêt. Lisez votre acte de prêt et communiquez avec votre prêteur, car les conséquences dépendent de votre contrat.

Le copropriétaire d’un condo loué doit-il être assuré?

Oui. Selon l’AMF, tous les copropriétaires doivent détenir au minimum une assurance responsabilité civile, même s’ils louent leur unité. Le règlement de l’immeuble peut aussi exiger que le locataire soit assuré.

L’assurance prêt hypothécaire est-elle la même chose que l’assurance habitation?

Non. L’assurance habitation protège le bâtiment, vos biens et votre responsabilité civile. L’assurance prêt hypothécaire facultative rembourse le prêt en cas de décès, d’invalidité ou de maladie, et le prêteur ne peut pas vous l’imposer.