Assurance condo et copropriété au Québec : qui assure quoi?

Au Québec, un condo est protégé par deux assurances. Le syndicat de copropriété assure l’immeuble, y compris les parties privatives d’origine, ainsi que sa responsabilité civile. Votre assurance condo personnelle couvre vos biens, vos améliorations, votre responsabilité civile, obligatoire selon la loi, et certaines cotisations spéciales. Son prix dépend de ces choix.

Ce guide explique qui assure quoi, ce que la loi exige du copropriétaire et ce qu’il faut vérifier avant d’accepter une soumission. Vous pouvez aussi demander une soumission d’assurance condo en ligne et comparer ensuite les protections ligne par ligne.

Assurance du syndicat ou du copropriétaire : qui couvre quoi?

L’Autorité des marchés financiers (AMF) le résume ainsi : le syndicat fait assurer l’immeuble, les parties communes et les biens communs, ainsi que la responsabilité civile du syndicat et de ses administrateurs. Le copropriétaire fait assurer ses effets personnels, sa responsabilité civile et toute amélioration apportée au condo. Le tableau suivant reprend ce partage.

Le Bureau d’assurance du Canada rappelle d’ailleurs que la police du syndicat ne couvre ni vos biens personnels, ni les améliorations apportées à votre unité, ni votre responsabilité civile.

Quelle responsabilité civile est obligatoire pour un copropriétaire?

L’article 1064.1 du Code civil du Québec oblige chaque copropriétaire à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers. L’article ne fixe pas lui-même le montant : il renvoie à un règlement du gouvernement. Ce règlement sur l’assurance des copropriétés divises prévoit un minimum de :

• 1 000 000 $ si l’immeuble compte moins de 13 fractions utilisées ou pouvant être utilisées comme logements ou pour exploiter une entreprise;
• 2 000 000 $ s’il en compte 13 ou plus.

L’AMF précise que cette obligation vise tous les copropriétaires, y compris ceux qui louent leur unité. La déclaration de copropriété peut aussi exiger d’autres protections. Pour comprendre ce que cette garantie couvre et exclut, lisez notre guide sur la responsabilité civile en assurance habitation.

Qu’est-ce que la description de l’unité de référence?

Le syndicat doit tenir à la disposition des copropriétaires un registre qui contient une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables (art. 1070 C.c.Q.). Une même description peut valoir pour plusieurs unités semblables. L’AMF parle de la description de l’« unité standard ».

Cette description trace la frontière entre les deux assurances. Tout ce qui dépasse l’unité de référence est une amélioration, parfois appelée amélioration locative dans les soumissions. L’AMF donne deux exemples : des armoires en bois choisies à la place des armoires en mélamine prévues par l’entrepreneur, ou une douche en céramique qui remplace une douche moulée. Ces améliorations comptent même si c’est l’ancien propriétaire qui les a faites.

1. Demandez au syndicat la description de l’unité de référence.
2. Comparez-la à l’état actuel de votre condo, pièce par pièce.
3. Faites évaluer la valeur des améliorations avec votre agent ou courtier, puis fixez le montant d’assurance en conséquence.

Franchise du syndicat et cotisation spéciale : êtes-vous protégé?

Le syndicat doit souscrire des assurances qui prévoient une franchise raisonnable (art. 1073 C.c.Q.) et constituer un fonds d’autoassurance qui sert à payer ces franchises. Les sommes qu’il engage pour les franchises ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sauf les dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire qui a causé le préjudice par sa faute (art. 1074.2 C.c.Q.). Autrement dit, si un dégât d’eau part de votre unité par votre faute, le syndicat peut vous réclamer la franchise. Votre responsabilité civile peut alors prendre votre défense ou indemniser la réclamation, selon l’AMF.

La cotisation spéciale, ou répartition, est une autre situation. L’AMF explique que votre assurance la couvre dans certains cas, lorsque le syndicat demande de l’argent pour des dommages qui dépassent le montant d’assurance ou pour des réparations après un sinistre non couvert. Condition importante : vous devez être assuré pour le sinistre à l’origine de la répartition. Si l’immeuble subit un refoulement d’égout et que vous n’avez pas cette protection, la cotisation ne sera pas couverte. Ces protections s’ajoutent souvent par avenant à l’assurance habitation.

Ce que les lois de 2018 et 2019 ont changé pour l’assurance copropriété

Deux lois ont modifié le Code civil sur ce sujet. Le projet de loi 141 (Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, L.Q. 2018, c. 23) a notamment ajouté l’assurance responsabilité obligatoire du copropriétaire (art. 1064.1), précisé les obligations d’assurance du syndicat (art. 1073) et introduit les articles 1074.1 à 1074.3. Selon l’article 1074.3, lorsque le syndicat et un copropriétaire assurent séparément les mêmes biens contre les mêmes risques, l’assurance du syndicat s’applique en premier.

La Loi 16 (L.Q. 2019, c. 28), qui encadre la copropriété divise, a ensuite modifié entre autres le registre du syndicat (art. 1070) et les contributions aux fonds (art. 1072). Un règlement d’application, en vigueur depuis le 14 août 2025 selon l’AMF, précise notamment le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Avant d’acheter, demandez au vendeur l’attestation sur l’état de la copropriété : elle contient de l’information sur les assurances de l’immeuble.

Combien coûte une assurance condo?

Aucun prix moyen fiable ne s’applique à toutes les unités. La prime dépend des protections choisies et de votre situation. L’AMF recommande d’obtenir les soumissions d’au moins trois assureurs. Comparez-les à protections égales, avec notre méthode de comparaison des assurances habitation. Les principaux facteurs à vérifier :

• la valeur de vos biens et la présence d’objets de grande valeur à déclarer;
• le montant d’assurance des améliorations, établi à partir de l’unité de référence;
• le montant de responsabilité civile, au moins le minimum prévu pour votre immeuble;
• la garantie de répartition et son montant, à mettre en relation avec la franchise du syndicat;
• votre propre franchise et les avenants dégâts d’eau, comme le refoulement des égouts;
• l’usage de l’unité : occupée par vous ou louée à un locataire.

Pour choisir un assureur selon votre profil plutôt que selon un classement, consultez notre guide sur la meilleure assurance habitation.

Et si vous louez votre condo?

Un copropriétaire qui loue son unité doit quand même détenir une assurance responsabilité civile. L’AMF recommande une assurance des copropriétaires non occupants pour couvrir aussi les améliorations, vos meubles et les répartitions. Le bail ou le règlement de l’immeuble peut prévoir, dès la conclusion du bail, que votre locataire doit détenir sa propre assurance locataire pour couvrir sa responsabilité.

Emma vous dirige vers une demande de soumission en ligne auprès de YouSet, un cabinet de courtage en assurance de dommages avec lequel Emma a un lien commercial de recommandation. Emma n’est pas l’assureur qui émettra votre police. Obtenez une soumission pour votre condo en indiquant le nombre d’unités de l’immeuble et la valeur de vos améliorations.

Questions fréquentes

L’assurance condo est-elle obligatoire au Québec?

En partie. Tout copropriétaire doit détenir une assurance responsabilité civile d’au moins 1 000 000 $ ou 2 000 000 $ selon la taille de l’immeuble. L’assurance de vos biens et de vos améliorations n’est pas imposée par la loi, mais la déclaration de copropriété ou votre prêteur hypothécaire peuvent l’exiger.

Quelle est la différence entre assurance condo et assurance copropriété?

Les deux expressions désignent souvent l’assurance personnelle du copropriétaire. L’assurance de l’immeuble, elle, est souscrite par le syndicat de copropriété. Un condo est donc couvert par deux contrats distincts qui se complètent.

L’assurance du syndicat couvre-t-elle l’intérieur de mon unité?

Oui pour les éléments décrits dans l’unité de référence. Non pour les améliorations identifiables, vos biens personnels et votre responsabilité civile, que votre propre contrat doit couvrir.

Qui paie la franchise du syndicat après un dégât d’eau?

Le syndicat, à même ses fonds et les charges communes. Il peut toutefois réclamer des dommages-intérêts au copropriétaire qui a causé le sinistre par sa faute. Avisez alors votre assureur sans tarder.

Comment fixer le montant d’assurance des améliorations?

Partez de la description de l’unité de référence, listez tout ce qui a été ajouté ou rehaussé depuis, puis faites estimer le coût de remplacement avec votre agent ou courtier.

Obtenir une soumission d’assurance condo

Préparez la déclaration de copropriété, la description de l’unité de référence et le montant de la franchise du syndicat. Avec ces documents, vous pourrez valider chaque protection. Demandez votre soumission d’assurance condo, puis comparez-la à d’autres offres. Le prix et l’admissibilité dépendent des renseignements fournis et des assureurs consultés. Pour une vue d’ensemble, revenez à notre page sur l’assurance habitation.

Sources

• AMF : assurer son condo et son immeuble en copropriété
• LégisQuébec : Code civil du Québec, art. 1064.1, 1070, 1073, 1074.2 et 1074.3
• LégisQuébec : Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises
• Bureau d’assurance du Canada : types d’assurance habitation